Wer in Mannheim, Heidelberg oder Ludwigshafen vermietet, kennt die Rechnung: Kaltmiete rein, Zins und Kosten raus — und am Jahresende greift das Finanzamt zu. Wie tief, das hängt weniger vom Objekt ab als von Entscheidungen, die oft Jahre vorher fallen: beim Notar, bei der Finanzierung, bei der Rechtsform. Genau dort setzen wir an.
Die Abschreibung: Ihr größter unbarer Kostenblock.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert Jahr für Jahr Ihre Steuerlast, ohne dass Geld abfließt. Seit 2023 ist die Landschaft deutlich attraktiver geworden — wenn man die Sätze kennt:
| Fall | Satz p. a. |
|---|---|
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % |
| Baujahr 1925 bis 2022 | 2 % |
| Fertigstellung ab 01.01.2023 | 3 % |
| Degressive AfA Neubau (Baubeginn 10/2023–09/2029) | 5 % vom Restwert |
| Zusätzlich kombinierbar: Sonder-AfA Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG, EH40/QNG) | bis 5 % × 4 Jahre |
Der Hebel vor der AfA: die Kaufpreisaufteilung.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. Wie der Kaufpreis im Notarvertrag aufgeteilt wird, entscheidet damit über Jahrzehnte an Abschreibungsvolumen. Wer die Aufteilung dem Finanzamt überlässt (das gern mit der eigenen Arbeitshilfe rechnet), verschenkt regelmäßig Substanz. Eine sachgerechte, dokumentierte Aufteilung im Kaufvertrag — notfalls mit Gutachten — ist eine der günstigsten Steuergestaltungen überhaupt.
Die 15-Prozent-Falle bei Renovierungen.
Wer kurz nach dem Kauf saniert, muss § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kennen: Übersteigen Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — statt sofort abziehbar nur noch über die AfA verteilt, also über Jahrzehnte. Timing und Dokumentation der Maßnahmen sind hier bares Geld.
Verkaufen: Die 10-Jahres-Linie — und ihre Ausnahme.
Private Veräußerungsgewinne aus Immobilien sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist wird der Gewinn voll mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet:
Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien
Die Ausnahme: Selbstgenutzte Objekte sind schon steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren eigengenutzt wurden — auch angebrochene Jahre zählen. Wer geschickt plant, kombiniert Vermietung und Eigennutzung so, dass die Frist praktisch schrumpft.Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, rutscht in den gewerblichen Grundstückshandel: Gewerbesteuer (in Mannheim: Hebesatz 430 %), keine 10-Jahres-Steuerfreiheit mehr — und das rückwirkend für alle gezählten Objekte.
Auch Aufteilungen (ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen) und GbR-Anteile zählen mit. Wer mehrere Objekte bewegt, sollte vor dem nächsten Verkauf mit uns sprechen, nicht danach.
Der beste Zeitpunkt für das Gespräch ist vor dem Notartermin. Antwort in der Regel binnen 120 Minuten.
Privat halten oder GmbH? Die Strukturfrage.
Ab einem gewissen Bestand lohnt der Blick auf die Rechtsform. Eine vermietende Kapitalgesellschaft („Immobilien-GmbH“) kann über die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) ihre Mieterträge faktisch gewerbesteuerfrei stellen — es bleibt Körperschaftsteuer plus Soli von rund 15,8 %. Gegenüber einem persönlichen Spitzensteuersatz von bis zu 45 % ist das ein gewaltiger Thesaurierungsvorteil für wachsende Portfolios.
Aber: Die erweiterte Kürzung ist streng — schon geringfügige schädliche Nebentätigkeiten (etwa Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen) können sie komplett kippen. Und beim Verkauf verliert die GmbH die 10-Jahres-Steuerfreiheit, die Privatpersonen genießen. Die Struktur muss zur Strategie passen: Bestandshalter rechnen anders als Entwickler. Dazu gehören auch Grunderwerbsteuer-Fragen (in Baden-Württemberg 5 %) bei Übertragungen und die Abgrenzung von Betriebs- und Privatvermögen. Für Strukturfragen dieser Größenordnung arbeiten wir Hand in Hand mit TABAK Consulting.
Was wir für Immobilien-Mandate leisten.
- Anlage V & Werbungskosten komplett: Zinsen, Fahrten, Erhaltungsaufwand richtig verteilt (auf Wunsch auf bis zu 5 Jahre), Leerstand dokumentiert
- Kaufbegleitung: Kaufpreisaufteilung, AfA-Optimierung, 15-%-Grenze-Planung — vor dem Notartermin
- Verkaufsplanung: Fristen, Eigennutzungs-Ausnahme, Drei-Objekt-Zählung, vorweggenommene Erbfolge
- Strukturberatung: Privat, GbR, GmbH oder Familiengesellschaft — mit erweiterter Kürzung, wo sie trägt
- Übertragung & Nachfolge: Schenkung mit Nießbrauch, Freibeträge alle 10 Jahre, Bewertungsfragen